A matemática dos condomínios

Custo das taxas condominiais é a principal causa de desavenças entre síndicos e moradores;

Gestão eficaz das contas e contratos reduz custos e traz várias outras melhorias.

O descompasso entre síndicos e moradores é um problema comum nos condomínios do país. Uma pesquisa realizada pelo Instituto Pró-Síndico revela que 47% dos moradores estão insatisfeitos com a gestão do síndico. O principal motivo da reprovação é o alto custo da taxa de condomínio. Falta de transparência, comunicação ineficaz e imposição de regras consideradas ultrapassadas também estão entre as queixas mais comuns.

A arquiteta Aline Omena mora há quatro anos num condomínio com dois blocos na Tijuca. Neste tempo, viu o preço das taxas condominiais dobrar o valor. “O problema se tornou ainda maior porque há mais de um ano existe um vazamento no meu bloco e a causa ainda não foi descoberta. Com isso, a conta de água tem vindo cerca de seis vezes mais alta que a do prédio. A sindica já contratou várias empresas de vistoria, que não identificam o motivo. E a única medida tomada tem sido fechar o registro geral de tarde e à noite, até as 5h”.

Já a jornalista Flávia Motta não gosta da forma como o gestor se comunica com os moradores quando o assunto é prestação de contas. “Todo mês ele faz um folheto reclamando dos condôminos num tom meio 'dedo-duro', dizendo que está de olho com câmeras. Mas a gota d'água foi quando ele colocou dentro dos elevadores um comunicado para o morador que estava se queixando dos custos de uma reforma o chamando para briga em vez de ficar reclamando ‘por trás’. Foi surreal”.

Segundo o gerente geral de gestão de condomínios da Administradora Apsa, Luiz da Cal, as duas partes têm boas justificativas. De um lado, síndicos alegam que as despesas são altas por conta de gastos com folha de pagamento, que normalmente consomem de 50% a 70% do total da receita, além das despesas com energia, água e manutenções. Do outro, boa parcela de moradores se queixa sempre dos custos. Mas nenhum deles se comunica da forma mais adequada.

“Todos reclamam. Há aqueles que acreditam que o síndico superfatura o caixa, mas não participam do acompanhamento dos gastos. Outros resistem em contratar uma empresa especializada em gestão, alegando que pagar esta empresa vai aumentar os custos. O papel da administradora é fazer essa intermediação, estudando o dia a dia do condomínio e identificando meios de tornar a administração mais eficaz para reduzir custos e promover a harmonia”, afirma Da Cal. “Inclusive, nossa empresa tem ainda a página do condomínio em uma extranet, para que todos possam acompanhar online as contas, obras, comunicados importantes e dar opinião através de enquetes”.

O gerente conta o case de um condomínio na Zona Sul do Rio que mudou “da água para o vinho” com a nova administração. No ano de 2012, o local vivia sérios problemas estruturais e financeiros. As áreas comuns estavam deterioradas por falta de manutenção, além de sofrerem vandalismos constantes. “Alguns moradores não pagavam a mensalidade condominial, o que resultou em um déficit orçamentário de um milhão de reais”, conta.

Para solucionar o problema, a Apsa fez reformas e manutenções, mudou os métodos de gestão e fez um trabalho de comunicação direta com os moradores. “Com soluções simples, conseguimos transformar o mesmo valor do saldo negativo em positivo em apenas dois anos. Tivemos taxa de 80% de aprovação após o primeiro ano de gestão. Inclusive, um antigo proprietário resolveu voltar a ter um imóvel no local após as mudanças implantadas”, afirma.

Do botão do elevador à inadimplência

Durante a fase “de combate”, a empresa implantou uma reforma completa das áreas comuns. Para reforçar a confiança nos condôminos e conseguir autorizações para a manutenção, passou a entregar um relatório mensal onde informava com todas as mudanças necessárias. Dessa forma, eles conseguiram a contratação de um funcionário exclusivo para trocar os botões vandalizados dos 36 elevadores do empreendimento. “Cada um deles custava R$250. Sempre que colocávamos um, quebravam outro. Os proprietários começaram a perceber a dimensão do problema”, conta.

Para impedir as depredações constantes, a solução foi ampliar o circuito interno de TV, implantando câmeras em lugares estratégicos. Para reassumir o controle do acesso, 90% dos interfones foram consertados e o sistema de biometria foi reestabelecido.

Após os casos estruturais serem resolvidos, a meta era aliviar o caixa de despesas extras. A empresa fez uma revisão nos contratos assumidos, onde constatou que grande parte deles possuía falhas. Eles foram revistos ou trocados. “Com essas ações, o gasto com segurança diminuiu 30% e o dispêndio com conservação de jardins reduziu 40%”, ressalta.

Até mesmo os serviços de informática foram reestruturados. Com a terceirização do trabalho, o condomínio pôde ter maior controle sobre a qualidade dos serviços. As rotinas dos funcionários também foram revistas, para aumentar a produtividade.

Com muitos proprietários sem pagar as taxas mensais, a administradora reforçou ações contra a inadimplência. “Fizemos uma cobrança mais ativa, aplicando multas e levando os casos mais sérios para a justiça”.

Sobre o Grupo APSA – Há mais de 80 anos no mercado, a Apsa é referência em gestão condominial, aluguel e compra e venda de imóveis. Com sedes em Salvador, Fortaleza, Recife, Curitiba, Brasília e Rio de Janeiro, a empresa administra cerca de três mil condomínios e 85 mil imóveis em todo o país. Este número representa mais de 320 mil pessoas atendidas. Além dos serviços já conhecidos, a APSA presta consultoria para construtoras, oferece atendimento jurídico e venda de seguros. Saiba mais em http://www.apsa.com.br.